2008年10月15日

ペイオフ

銀行の「ペイオフ」はほとんどの方がご存知でしょう。
不動産業者にも似たシステムがあります。

万一、
不動産業者との不動産取引で損害を被った際などには
1000万円まで補償されるというものです。
*業者が本店の1店舗のみで営業している場合。


ただし、金融機関との違いは・・・

金融機関の場合、各預金者に1000万円までです。
が、不動産業者の破綻の場合、
全ての被害者に1000万円まで、ではなく、
1000万円を早い者勝ちで取り合うことになるのです。

手付金・中間金などで合計1000万円払っていた場合、
その人が1000万円弁済してもらうと、
それ以降の人は1円も補償してもらえないのです。

このようなケースはあまりないと思いますし、
心配しても仕方ないのですが、
経営状態が分かるものなら調べてみるのもいいでしょう。

大手の業者でも、
資金繰りは火の車というケースは意外に多いです。
*2008年にも上場不動産業者がいくつか倒産してますね。


会社の規模だけで判断するのは危険ですし、
また現実的でもありません。

財閥系や電鉄系なら、
万一の場合も救済されうるでしょうが
そういった超大手の開発物件は概ね高額なので
一般の人には手がでない物件も多いように思われます。

参考までに・・・
絶対とは言えませんが、経験上、超大規模分譲でなくとも、
中〜小規模の分譲をコツコツとやっている堅実な業者は
ズッコケにくいと思います。

また、業者自らガンガン値引き額を提示してくる場合、
あまりいい会社ではないように思います。

苦しいからそうなる、と考えるのが自然ですし、
そういう業者は営業マンの入れ替わりが激しいのです。

新築物件購入を検討したら、
念の為、その会社の経営状態を
地元の住人に訊いてみるのもいいかもしれません。



ラベル:保証
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2008年10月08日

手付金等の保全措置

不動産業者が売主である場合の売買契約にあたって、
一定額()以上の手付金を受領する場合には
「手付金等の保全措置」を講じなければなりません。

完成物件の場合、物件価格の10%超。
 未完成物件なら、物件価格の5%超。



但、1000万円以下で上記の割合以下なら、保全措置は不要。
またここでは、手付金・中間金・内金などいかなる名目であっても、
決済までに支払う全ての金銭を「手付金等」と呼びます。


しかし、
保全措置には高額の費用と手間暇がかかるうえに、
預かった手付金を寝かせた状態にするので、
不動産業者は保全措置をやりたがらないのです。

よって、ほとんどの不動産業者は、
保全措置不要な額以下に手付金等の額を抑えます。

「念の為、保全措置をしているかどうか確認しましょう」
などと書かれたサイトが多いようですが、
ほとんどの場合、措置不要となっていると思います。

もちろん、保全措置を講じるべき額で契約していれば、
 確認する方がいいでしょうが。



保全措置を講じるのは、
不動産業者にとって”百害あって一利なし”なので、
上記の一定額以上に手付金等を設定する業者は
よほどノン気な業者か、営利目的ではない業者でしょう。


物件によって保全措置のコストは違いますが、
当社が主に分譲していた規模の新築一戸建て物件では、
約10万円程度の費用が必要でした。

しかもたくさん手付金をもらっても
銀行などの保全機関に取り上げられたままでは、
手付金をたくさんもらっても意味がありません。

せいぜい、お客さんが解約したときに
没収できるメリットしかありません。

解約は5年に1件あるかどうかの頻度なので、
とてもペイしないのです。


恐らく今はほとんどないと思われますが、
昔は一般客が無知なのをいい事に、
上記の額以上に手付金等を設定する業者が多かったのですが、
昨今は消費者がうるさいので、ほぼ遵守されていると思います。


例えば昔は、未完成物件の場合、
土地:2000万円
建物:2000万円
合計:4000万円 の「未完成物件の土地付き建物」売買契約で、
手付金:200万円
中間金:500万円 という設定をしているケースが多かったのです。

業者も分かっていながらバックレているのですが、
これは手付金等の保全措置を要します。
(4000万円の5%以下=200万円以下なら措置不要)

同じ金額でも、
「土地売買契約+建物請負契約」
と、2つの契約にして、
土地の売買契約の手付金10%⇒200万円
建物の請負契約の手付金、中間金等⇒500万円
とすれば、手付金等の保全措置は不要なのです。

ところがいくつかの理由により、
面倒なので契約書を1つにまとめてしまう業者が多かったのです。

理由については、読者には理解しにくいと思われますので省略。


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2008年10月01日

建築費は30年で20倍

人類の歴史はインフレの歴史です。

戦後、土地の値段が高騰したのは
誰もがご存知ですが、
建築費もかなり値上がりしたのです。


私の父は小作人で、借地に自分の家を建てていました。

昭和30年代後半に一念発起、
坪9000円で85坪買い、
私が幼稚園に上がる時に家を建てて引越しました。

バブル崩壊を経た今は、
ピークより値下がりしたとはいえ、
30年で30倍以上になっていました。

都市部に近いエリア、
東京都心付近などなら、
30倍どころか、
100倍以上になった土地も多いのです。

同様に、
1960年代〜1990年代の30年で、
建築費も20倍になっています。
*これは調査による結果、明らかになっています。


日本は2003〜2004年ころまでデフレでしたが、
世界的には原油、金属、穀物などは
1999年頃から価格上昇が始まっていました。

著名な冒険投資家ジム・ロジャーズ氏によると、
このインフレは平均15〜20年程度続くので、
2020年頃までインフレは続くと予想されています。

つまり、建築資材の価格上昇はまだ当分続くのです。

今、マイホームの購入を検討している方は、
なるべく早く決断するべきですね。



ラベル:建築費
posted by fudousan-eigyouman at 12:00| Comment(0) | 新築工事 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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