2008年04月02日

結局、クレーマー行為は得にならない

私の経験上、分譲地にフラッとやって来て、
初めて物件を見たその日に「申込金」として
10万円を入れるような人はどこかしら信用できない。

こういう人は概して、前話の「悪法」を知っていて、
申込金は返って来るという事を知っている。

だから気軽に10万円を払って、
それからいろいろ調べたり、資金計画を始めたりする。

で、よく考えると資金的に苦しかったり、
子供の学校、自分の通勤・転勤の可能性、
近所付き合いできるか、買い物施設は、
田舎に居る親の老後の面倒は・・・・
などと心配し始め、結局はキャンセルとなる事が多い。

(しかもコレを何度も繰り返す傾向にある)

不動産業者は、このような客に対する用心が必要である。


対策としては、例えば
建売でなく売建ての場合なら、「申込金」ではなく、
「建築確認申請費」や「設計費」などいう名目で受け取る方法がある。

ただし、裁判になった場合、これでも
「実質は申込金である」と見做され、
業者が負ける事は十分に考えられる。

業者としては、買主が信用できる人かどうかを
見極めるのも大切な仕事の一つであるし、
買主には、この法律を悪用しない事を望む。


なお、私の経験上、正論を振りかざす買主は、
結局、あまり得をしているとは言えない事が多い。
(飽くまでも、”謙虚なお客さん”と比較して、
 相対的に損をしている、という意味ですが)

業者の担当者・大工・その他の職人も人間であるので、
彼らを不愉快な気分にさせてはいい仕事をしてもらえない、
というと分かり易いかもしれない。


散々、文句を言ったり、インネンをつけて値切ったり、
「俺は客だぞ」とふんぞり返っている人には
普通の対応しかしたくないものだ。
(勿論、手抜きするような事はありませんが)

逆に、
担当営業マンや、大工などの業者などに対しても
腰が低く、時々差し入れをしてくれるようなお客さんには、

「ココはサービスしておいてあげようか」
「ココは特に念入りに作ってあげようか」

などという気持ちにさせられるものだ。


また、新築の場合、まれに不具合が生じるケースもある。
(多くは細かいトラブルで、すぐに対応できる類のもの)

そういう場合の対応でも、「いい人」に対しては
出来る限り誠意ある対応をしたい、と思うものだ。

逆にクレーマーまがいの買主に対しては、
サッサと処理して、なるべくその人のもとから
早く去りたい、という気持ちにさせられる。

(不動産・建築業界に限らないんじゃないでしょうか)


私の場合は、イヤな客ほど出来るだけ長く話をして、
互いに理解し合うようにしてきたが、
”デキル”営業マンの場合、
けっこうドライな対応をする人が多い傾向にある。


*もちろん、おかしな部分に対するクレームや、
買い手として当然の要求はするべきですけどね。



ラベル:申込金
posted by fudousan-eigyouman at 12:00| Comment(0) | 家探しノウハウ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月19日

中古マンションを買う際の注意

マンション(正式には区分所有建物と呼ぶ)は、
多くの所有者と共有する部分が多いため、
細かい問題が起きやすい。

売買の際に仲介業者が調査するのが
・管理費・修繕積立金の額、
・別途、共益費を徴収するならその額、
・上記の滞納の有無、
・修繕積立金がいくら積み立てられているか、
などなどがある。

上記の項目は、
売買の対象となる物件についてのみの物と、
マンション全体の物とがある。

滞納などについては、
当該売買物件のものしか調べない。

ココに落し穴があって、
当該物件の売主は滞納していなくても、
同じマンション内のその他の大勢の所有者たちは
滞納しているかもしれない。

現に、滞納している所有者がいるケースは
意外に多いと見るべきだろう。

大規模修繕の場合、
タダでさえ積立金だけでは足りないのに
滞納者が多いと、
マンションそのものの存続が危ぶまれる。


駐車場もトラブルが起きやすい。

駐車スペースは白線で区切られているものだが、
世の中には変わった人が多いもので、
必ず、ワザとハミ出して駐車する人が居たりする。

意味無くハミ出す人も居れば、
駐車スペースの後ろの方に荷物を置くため
その分、車の前部分がハミ出す場合もある。

また、概してこういう人が滞納しているものである。

こういう人が近くにいるだけで、
不愉快な思いを長年に渡って強いられる事になる。


中古マンションを買う場合は、
数字で見える項目と共に、現場を何度も見て
異常がないか、確認する事が大事です。

(新築マンションだとそれもできないが、
 新築を買う余裕のある人なら、しばらくは滞納しないでしょう)



posted by fudousan-eigyouman at 13:38| Comment(0) | 家探しノウハウ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年03月12日

農地を買うと安くつくか?

分譲地の土地価格を尋ねてきて、
例えば坪100万円だと答えると、

「高すぎる!近所の田畑なら、
 60万円で売り出されている所もある」


という人がごくたまに居る。


こういう客には、正直、

「じゃ、その田や畑を買えば?」

と言いたいところだが・・・

例え買ってくれない客であっても、
そんな憎まれ口をきくわけにはいかない。

何かの条件がクリアされれば、
坪100万でも買ってくれる可能性があるのか、
それとも、絶対に60万でなければ買わない客なのか、
一言二言、会話をしてみる。

まあ、ほとんど徒労に終わるのですが。


さて、一般人が勘違いしているのは、
土地があればすぐにでも家が建つ、
と思っている事だ。

実際には、

1.法的に家を建てられる土地(地区・地域)なのか?
2.物理的に家を建てられるか、又、
  建てられるとして、いくらコストがかかるか?

上記2点が問題となる。


1.の「法的に」とは、以前に述べた
「幅4m以上の公道に2m以上接しているか?」
また、
「市街化区域か、市街化調整区域か、未線引き区域か?」
などがある。

それぞれ「例外」や「抜け道」があったり、
また、グレーゾーン上であっても、そのレベルにも拠る、など、
一概には言えないが、
法的にダメな土地には家は原則、建たない。


原則、市街化区域は建てられ、調整区域は建てられない。
未線引き区域は建てられる。(但、ほとんどがド田舎である)
調整区域にも「白地」と「青地」があり、ややこしいが、
この区別は農家以外の一般人には縁のない話です。
接道状況についてはいろんなパターンがあるので省略。




次に、2.「物理的コスト」の問題。

例えば、田舎の農村や京都の町屋などで、
トラックが入れない細い道を通らないと敷地に行けない場合、
建築資材を人力で運ぶ必要があり、
その場合、目に見えないコストが相当にかかる。


また、上記のような田畑の場合、
・登記簿の地目が農地(田や畑など)の場合、
 地目変更をしなければいけない。
 農区の印鑑をもらい、役所に届け、受理承認された後、
 司法書士に頼んで法務局に申請してもらう事になる。
・敷地前面に側溝がない場合もある。
 排水雨水の処理ができないと、建築確認は許可が下りない。
 側溝を作るとその分の面積が減るし、かつ、その工事代金は高い。
 (10万円などというレベルではない)
・道路は国か自治体の所有なので、前面側溝を作る際、
 境界確認の相手方は国・自治体となり、
 その手間暇&コストは民間相手よりもかさむ。
 融通も利かず、
 立ち合いの日程は役人の都合に合わせなければならない。
・前面側溝があっても、幅の広い溝だと、
 側溝に橋を架ける必要があるが、
 地元の農区の了解を要す事も多く、
 その場合、タダでは了解は得られない。
 (一桁で済めば、安い方ですね)
・農地などは境界が曖昧な場合が多い。
 また、里道がからむ場合、すぐには境界確定できない。
 (里道=あぜ道は基本的に国の所有で、
 払い下げなどの手続きを経る事になる)
 里道の件は後で処理するとしても、
 後々、費用がかかるのは同じ事ですね。
・盛り土をかなりやらないといけない場合も多い。
 盛れば盛るほど、地盤を固めるには金と暇がかかる。
・隣地も田畑だと、グルッと擁壁をこしらえる必要もある。
・前面道路に水道管が通ってなければ、
 自己負担で水道管を引かねばならない。
・水道管は通っていても、
 「昔の管で口径が細いので、
 これ以上家が建つと水圧が下がるので、
 口径を太くしなければ水道は引かせない。
 その費用は自己負担してください」
 と市役所が言うケースも頻繁にある。
・前道に水道管は通っていても、
 自分の敷地に引き込むには金がかかる。
 負担金が10万円以下の自治体もあれば、
 100万円近く払わないと引き込みできない自治体もある。
 (信じられないでしょうが、実在します)
・地盤の問題もある。地盤が緩いと家が傾く危険がある。
 それを避けるには、杭を打たねばならない。
・下水も同様、浄化槽を入れる場合、
 地元農区の了解を必要とする場合がほとんど。
・前面道路に歩道がある場合、歩道は車道より高いので、
 敷地に車が入れるようにするためには、
 歩道の切り下げ工事が必要になる。
 歩道の所有者・管理者は市町村または国なので、
 彼らの許可を得なければならないが、これが大変。
 市役所や土木事務所に申請書類を提出する事になるが、
 一般人が自力で作成するのはほぼ無理である。
・安いから、という理由で広い土地を買い、
 地積500u以上の敷地に建築する計画を立てると、
 ”小規模開発”の網にひっかかる自治体が多い。
 すると、開発許可が必要になり、個人の手に負えない。


キリがないので、このヘンでやめておきますが、
土地があるだけでは家は建たない、という事を
頭の片隅に置いておく必要があります。

<結論>
安いには、それなりの理由があるという事です・・・


*トレーラーハウスなら、置くだけなのですが、
それでも水道、下水、歩道、橋、境界などは解決しないままですね・・・
しかも、土地にかかる税金(固定資産税・都市計画税)は
トレーラーハウスの方が高くなってしまいます。



ラベル:土地価格
posted by fudousan-eigyouman at 12:00| Comment(0) | 家探しノウハウ | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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