2008年09月24日

住宅ローンの連帯保証〜苦笑した話

あるお客さんと新築一戸建分譲の売買契約をしました。

買主の夫婦は、完全にカカア天下で、
夫の意見はほとんど通りませんでした。

建物が完成に近付いたので、
決済・引渡しの打ち合せをしていると、

「夫婦の共有にしたい」

と奥さんが言いました。


無論、当方は何ら問題ないので、
持分を決めておくよう、お願いしました。

また、ローンは夫の単独債務で申請していたのですが、
夫婦共有の場合は妻が連帯保証人になる事も説明しました。


すると奥さんが目を剥いて

「なんで連帯保証人にさせられるの?!
 私がローンを組むワケでもないのに?」

と怒り(?)始めたのです。

私に文句を言っても仕方ないのですが(笑)



仕方なく、法律の説明から始めました。

夫のローンで、夫だけが債務者であると、
(常識的には)夫の持分にのみ、抵当権が及びます。

*厳密には債務者と抵当権とは別で、
 他人の債務の担保として
 不動産を抵当に入れることはよくありますが。


夫が万一、延滞するような状況になっても、
差し押さえたり、競売にかける事ができるのは
夫の持分のみなのです。
(妻の持分には手を出せないのです。)


「夫の持分のみ売る」と言っても、
建物は半分に割ったり切ったりできないので、
競売で落としても、債務者の妻と共有(共同使用?)
という破目に陥るため、非現実的です。
つまり、相当に安くないと誰も入札しないのです。

それだと銀行は困るので、
物件の共有者である妻を連帯保証人にし、
夫婦両方の持分を競売にかけられるようにするのです。
*夫と妻の連帯債務にする方法もあります。



・・と、ここまで説明すると、
理解できたのかどうかは分りませんが、

「もう、いいです!
 連帯保証人になるなんて、とんでもない!」

と、金切り声をあげて、奥さんは耳を塞いだのです。
*たぶん、よく分かってなかったと思います。
 分らない法律論を聞かされたうえに、
 連帯保証を要求されると知り、聞いてられなくなったのでしょう。



私はその声の甲高さに驚いたのですが、
もっと驚いたのは夫のようでした。

夫婦なのに、連帯保証を拒否され、
夫も苦笑するしかなかったようです。



タグ:連帯保証人
posted by fudousan-eigyouman at 12:00| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月17日

金塊で住宅売買代金支払い

新築一戸建ての代金決済時に、
自己資金充当分として、
銀行へ金の延べ棒を持ってきた人が居ました。

当時、金価格は安く、
1本で200万円強だったと記憶しています。

買主は会社経営者の息子で、
自宅の金庫には何本も金塊が隠してある、
とおっしゃいました(笑)


さて、金塊の現物で支払うワケにはいきません。

幸い、
近くにあった「T貴金属」で換金して決済しましたが、
通常約1時間で終わる決済が2時間もかかりました。

金塊は事前に現金に換えておきましょう。

それにしても・・・
あんな経験をした営業マンはなかなか居ないと思います。
私の周りの業者には、1人もいませんでしたから。



タグ:金塊
posted by fudousan-eigyouman at 14:15| Comment(0) | ヘンな客 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年09月10日

不動産購入によるマネーロンダリング

ある会社経営者が土地を探している、と来店されました。

動機は、大きな家に引越したい、といの事でしたが、
話をきくうちに、真の理由はそうではない事が分かりました。

「こっそり貯めたお金を、現金のまま寝かせておくのは
 もったいないので、不動産に変えたい」

というのが口には出さないものの、
本当の理由であるようでした。

不動産購入による「マネーロンダリング」
が動機の一つだったようなのです。


マネーロンダリングに手を貸すワケではないですが、
関連知識を得ておくのも勉強です。

そこで、
税務署OBである顧問税理士が来社した際に
そのお客さんの要望・計画を踏まえて
いろいろ質問してみました。

(以下、この客のアイデアについての税理士の回答)


@
「コッソリ貯めた金」を不動産購入に充てるのは危険。
金の出所を調べられると、不都合な事がバレる恐れあり。

A
定期預金を担保にローンを組むと、確かに
定期預金相当額については低金利ローンを利用できる。

が、低利である事を税務署が不審に思い、調べられれば
結局、担保である定期預金の存在がバレる可能性大で危険。

これは自営業者がよくやる手口なので、
税務署も熟知しているため、バレやすいそうです。



税理士曰く、まずは
1.コッソリ貯めた資金を使わない事。
2.普通の資金計画で購入し、
返済予定も無理のない、自然な計画を組む事。


そして、少しづつ自己資金を出してローンの繰上げ返済をします。
これが無難なやり方だそうで、
税務署は7年間遡るので、慎重にゆっくり取組むべきだそうです。


また、会社経営者や会社が不動産を購入する場合、
その「目的・理由・必然性」があれば、
税務署に目を付けられにくい、との事で、
社宅、社員寮、資材置き場などの名目ならば自然です。


もっと単純に、表向きの売買価額を低くして、
裏で現金のやり取りをすればバレないように思えるのですが・・・
ま、これはコレで、転売した際に譲渡所得税が増えるので、
善し悪しですね。

皆さんは、脱税は犯罪だという事を認識しておいてください。
「そういう考えの人も居るんだ」と、
飽くまで知識の範囲に留めてください。

「儲けより多い税金はない」と、諦めましょう。



posted by fudousan-eigyouman at 13:00| Comment(0) | 秘密の情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
×

この広告は1年以上新しい記事の投稿がないブログに表示されております。