2008年07月30日

「自己資金ほぼゼロ」だと家は買えないか?

自己資金が少なくても家は買えます。
住宅ローンで必要な額を借りればいいのです。


銀行が金を貸す場合、
返済能力担保力を見ます。

それぞれを一言で言うと
「返済能力」は、借りる人の収入、
「担保力」は、万一返済できなくなった時に
売り飛ばして回収できる見込み額です。

金融機関は、それぞれの査定方法を持っています。

仮の金利設定で年間返済額を試算し、
年間返済額がその人の収入の●●%以下であれば、
返済能力は合格とみなします。

*一般に「返済比率」などと呼びます。


担保力は更にいろんな査定方法がありますが、
路線価や売買事例などを引用して計算します。

*但、我々から見ると、立派な銀行さんでも、かなりデタラメです。
 担保力など、もともと「絵に描いた餅」ですからね〜。


そうやって弾き出した評価に対して、
更に掛け目を入力して担保力を算出します。

*しかも、掛け目は、その人の職業によって大幅に変わります。

以上、それぞれ基準を満たしていれば
希望額を貸してくれますが、
基準に満たなくても、何とかする方法もあります。


返済能力については、
夫婦や親子の収入合算という方法、

担保力については、
親の家を共同担保に入れる、という方法があります。
(自分が買う家だけでは評価が低いので、
 親の家も一緒に抵当に入れるのです)


・収入合算により、返済にまわす余力が増え、
・親の家も一緒に抵当に入れる事により、
万一の場合、両方を売り飛ばせば回収できる、
つまり、「足りない分を補う」という方法なのです。

実際、私はこれで何度も契約してきました。
また、この方法で同意して話を進めていくうちに、
最終的には親が自宅を抵当に入れるのを嫌がって、
代わりに1000万円贈与してくれた、などもあります。



ちなみに、サラ金などの高利の借金や、
自動車のローン分を含めて住宅ローンを組んで、
支払いを楽にしよう、という人は多いです。

私の友人にも、大勢居ました。(爆)

が、
そういう不純な動機(?)で家を買おうとすると、
ほとんどの場合、ロクな事にならないですね。

ヘンな物件を掴まされたり、
買ってすぐに転勤になったり・・・
とにかく、ロクな目に遭いません。

日頃からコツコツお金を貯め、
自己資金を増やしていってくださいね。



ラベル:自己資金ゼロ
posted by fudousan-eigyouman at 12:52| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月23日

「頭金ナシ」でホントに買える? その2

では、「頭金ゼロでもOK」は、嘘=誇大広告なのか、
と言うと、そうとは言い切れないのです。

厳密には誇大広告となるかも知れませんが、
こういう広告を打つ業者側の言い分はこうです。

「物件に対して支払う頭金はゼロで構いません。
 ただし、諸費用分は用意してくださいね!」


”物件”とは土地や建物の事ですが、
”諸費用”とは、登記費用や税金など、物件以外の費用です。


土地や建物の評価額、建物の築後年数などにより、
税額は左右されますが、当社のテリトリーで、
「土地30坪・木造新築一戸建延床約30坪」だと、
諸費用はおよそ50万円前後でした。

この諸費用約50万円に加え、
引越し費用は別途用意するはずですよね?

諸費用だけでも用意できるなら、
ココから手付金だけでも先に払って頂き、
契約します。

*「手付金は代金の一部ではない」という法律の解釈もありますから


それでもなお、業者がリスクを感じていれば、
お客さんには登記費用等を随時前払いして頂きます。

そうやって、
業者が”リスク丸抱え”の状況を回避しながら、
決済まで慎重に事を進めるのです。

つまり、確かに「物件代金に支払う頭金は0円」
これが不動産業者の言い分です。

「頭金ゼロ」は「自己資金ゼロ」ではないのです。


でも・・・
もし裁判になれば、不動産業者は敗訴することでしょう。
国は「業者は悪者」と決め付けていますから。

*表向き”司法”は”国”ではありませんが、国の意向が強く反映されていますから


なお、上記のような「頭金ゼロ」契約は、
建売やマンションなど、
”予め間取り等が決まっている物件”に対してなら
業者は取組んでくれるでしょう。

が、「売り建て」の一戸建てで、
しかもフリープランだからと、
ヘンチクリンな間取りを希望すると、
ほぼ確実に業者は拒否するはずです。

解約されたときに、
転売できる見込みがないからです。

*お客さんは”ヘンチクリン”だとは思わないでしょうけど。
 自分が考えた間取りがヘンだと分かる素人は少ないですから



次回は「自己資金ほぼゼロ」の場合、
どうすれば家を買えるか?についてです。



ラベル:頭金ゼロ
posted by fudousan-eigyouman at 12:00| Comment(0) | 秘密の情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月16日

「頭金ナシ」でホントに買える? その1

「頭金ゼロでもOK!」
なんていう広告をたまに見かけます。

しかし現実には、
自己資金ゼロで家を買えるなんて事はあり得ません。

もしあったとしたら、その不動産業者は、
かなり経営が苦しいのでしょう。


仮に手付金0円で契約して、
「物件価格+諸費用分」の住宅ローン申込がOKになったとしても、
不動産業者側は大きなリスクを抱えるのです。

なぜなら、決済が終わるまでは、
金をとりっぱぐれる危険があるのです。


具体的には・・・決済が終わって代金全額を払うまでの間、
買主は違約金を払って契約解除(解約)する事ができます。

宅建業法では
「物件価格の20%を上限として違約金の額を定める事ができる」
とされています。

しかし、額を決めていても、金のない人からは取れません。


他にも、
新築物件の場合、買主の利益を考え、
建物の表示登記は買主の名前で登記するのが普通です。

この表示登記が完了しないと、所有権の登記ができないのです。
(建物の場合は所有権保存登記と言います)

つまり、「建物ができました」という登記を、
一旦買主の名前で行い、それが完了して初めて

・建物の所有権保存登記
・土地の所有権移転登記

を、残代金と引き換えに行うのです。
*表示登記は申請後1〜2週間で完了します。


表示登記にも費用がかかるのですが、更に怖いのは、
表示登記完了後、決済までの間に解約されてしまうと、
表示登記された買主の名前を消すのが大変なのです。

解約され、無関係になった人の名前が残ってしまい、
更に金の無い人からは違約金を取れないとなると、
不動産業者にとっては泣きっ面に蜂です。

もちろん、民法上は違約金の請求、
表示登記更正などの損害賠償請求は可能ですが、
実際に払ってもらえるかどうかは分かりません。

そして「新築一戸建て」にはなりませんし、
表示登記名義人の印鑑をもらわないと
所有権移転も原則、できないのです。

頭金ゼロ⇒手付金ゼロは、
リスクが大きすぎるのです。


「そんな事、滅多にないでしょ?」
と思う読者も多いでしょうが、
数千万円もの物件を動かしているので、
「滅多に」どころか「一度でも」あってはならないのです。

ですから、「自己資金ゼロ」の契約は危険すぎて、
マトモな不動産業者なら受けてくれないはずです。

つづく・・・



ラベル:頭金ナシ
posted by fudousan-eigyouman at 15:23| Comment(0) | 秘密の情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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