2008年07月30日

「自己資金ほぼゼロ」だと家は買えないか?

自己資金が少なくても家は買えます。
住宅ローンで必要な額を借りればいいのです。


銀行が金を貸す場合、
返済能力担保力を見ます。

それぞれを一言で言うと
「返済能力」は、借りる人の収入、
「担保力」は、万一返済できなくなった時に
売り飛ばして回収できる見込み額です。

金融機関は、それぞれの査定方法を持っています。

仮の金利設定で年間返済額を試算し、
年間返済額がその人の収入の●●%以下であれば、
返済能力は合格とみなします。

*一般に「返済比率」などと呼びます。


担保力は更にいろんな査定方法がありますが、
路線価や売買事例などを引用して計算します。

*但、我々から見ると、立派な銀行さんでも、かなりデタラメです。
 担保力など、もともと「絵に描いた餅」ですからね〜。


そうやって弾き出した評価に対して、
更に掛け目を入力して担保力を算出します。

*しかも、掛け目は、その人の職業によって大幅に変わります。

以上、それぞれ基準を満たしていれば
希望額を貸してくれますが、
基準に満たなくても、何とかする方法もあります。


返済能力については、
夫婦や親子の収入合算という方法、

担保力については、
親の家を共同担保に入れる、という方法があります。
(自分が買う家だけでは評価が低いので、
 親の家も一緒に抵当に入れるのです)


・収入合算により、返済にまわす余力が増え、
・親の家も一緒に抵当に入れる事により、
万一の場合、両方を売り飛ばせば回収できる、
つまり、「足りない分を補う」という方法なのです。

実際、私はこれで何度も契約してきました。
また、この方法で同意して話を進めていくうちに、
最終的には親が自宅を抵当に入れるのを嫌がって、
代わりに1000万円贈与してくれた、などもあります。



ちなみに、サラ金などの高利の借金や、
自動車のローン分を含めて住宅ローンを組んで、
支払いを楽にしよう、という人は多いです。

私の友人にも、大勢居ました。(爆)

が、
そういう不純な動機(?)で家を買おうとすると、
ほとんどの場合、ロクな事にならないですね。

ヘンな物件を掴まされたり、
買ってすぐに転勤になったり・・・
とにかく、ロクな目に遭いません。

日頃からコツコツお金を貯め、
自己資金を増やしていってくださいね。



posted by fudousan-eigyouman at 12:52| Comment(0) | 住宅ローン | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月23日

「頭金ナシ」でホントに買える? その2

では、「頭金ゼロでもOK」は、嘘=誇大広告なのか、
と言うと、そうとは言い切れないのです。

厳密には誇大広告となるかも知れませんが、
こういう広告を打つ業者側の言い分はこうです。

「物件に対して支払う頭金はゼロで構いません。
 ただし、諸費用分は用意してくださいね!」


”物件”とは土地や建物の事ですが、
”諸費用”とは、登記費用や税金など、物件以外の費用です。


土地や建物の評価額、建物の築後年数などにより、
税額は左右されますが、当社のテリトリーで、
「土地30坪・木造新築一戸建延床約30坪」だと、
諸費用はおよそ50万円前後でした。

この諸費用約50万円に加え、
引越し費用は別途用意するはずですよね?

諸費用だけでも用意できるなら、
ココから手付金だけでも先に払って頂き、
契約します。

*「手付金は代金の一部ではない」という法律の解釈もありますから


それでもなお、業者がリスクを感じていれば、
お客さんには登記費用等を随時前払いして頂きます。

そうやって、
業者が”リスク丸抱え”の状況を回避しながら、
決済まで慎重に事を進めるのです。

つまり、確かに「物件代金に支払う頭金は0円」
これが不動産業者の言い分です。

「頭金ゼロ」は「自己資金ゼロ」ではないのです。


でも・・・
もし裁判になれば、不動産業者は敗訴することでしょう。
国は「業者は悪者」と決め付けていますから。

*表向き”司法”は”国”ではありませんが、国の意向が強く反映されていますから


なお、上記のような「頭金ゼロ」契約は、
建売やマンションなど、
”予め間取り等が決まっている物件”に対してなら
業者は取組んでくれるでしょう。

が、「売り建て」の一戸建てで、
しかもフリープランだからと、
ヘンチクリンな間取りを希望すると、
ほぼ確実に業者は拒否するはずです。

解約されたときに、
転売できる見込みがないからです。

*お客さんは”ヘンチクリン”だとは思わないでしょうけど。
 自分が考えた間取りがヘンだと分かる素人は少ないですから



次回は「自己資金ほぼゼロ」の場合、
どうすれば家を買えるか?についてです。



タグ:頭金ゼロ
posted by fudousan-eigyouman at 12:00| Comment(0) | 秘密の情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2008年07月16日

「頭金ナシ」でホントに買える? その1

「頭金ゼロでもOK!」
なんていう広告をたまに見かけます。

しかし現実には、
自己資金ゼロで家を買えるなんて事はあり得ません。

もしあったとしたら、その不動産業者は、
かなり経営が苦しいのでしょう。


仮に手付金0円で契約して、
「物件価格+諸費用分」の住宅ローン申込がOKになったとしても、
不動産業者側は大きなリスクを抱えるのです。

なぜなら、決済が終わるまでは、
金をとりっぱぐれる危険があるのです。


具体的には・・・決済が終わって代金全額を払うまでの間、
買主は違約金を払って契約解除(解約)する事ができます。

宅建業法では
「物件価格の20%を上限として違約金の額を定める事ができる」
とされています。

しかし、額を決めていても、金のない人からは取れません。


他にも、
新築物件の場合、買主の利益を考え、
建物の表示登記は買主の名前で登記するのが普通です。

この表示登記が完了しないと、所有権の登記ができないのです。
(建物の場合は所有権保存登記と言います)

つまり、「建物ができました」という登記を、
一旦買主の名前で行い、それが完了して初めて

・建物の所有権保存登記
・土地の所有権移転登記

を、残代金と引き換えに行うのです。
*表示登記は申請後1〜2週間で完了します。


表示登記にも費用がかかるのですが、更に怖いのは、
表示登記完了後、決済までの間に解約されてしまうと、
表示登記された買主の名前を消すのが大変なのです。

解約され、無関係になった人の名前が残ってしまい、
更に金の無い人からは違約金を取れないとなると、
不動産業者にとっては泣きっ面に蜂です。

もちろん、民法上は違約金の請求、
表示登記更正などの損害賠償請求は可能ですが、
実際に払ってもらえるかどうかは分かりません。

そして「新築一戸建て」にはなりませんし、
表示登記名義人の印鑑をもらわないと
所有権移転も原則、できないのです。

頭金ゼロ⇒手付金ゼロは、
リスクが大きすぎるのです。


「そんな事、滅多にないでしょ?」
と思う読者も多いでしょうが、
数千万円もの物件を動かしているので、
「滅多に」どころか「一度でも」あってはならないのです。

ですから、「自己資金ゼロ」の契約は危険すぎて、
マトモな不動産業者なら受けてくれないはずです。

つづく・・・



タグ:頭金ナシ
posted by fudousan-eigyouman at 15:23| Comment(0) | 秘密の情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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