2008年06月25日

自殺のあった家

自殺が起きた家を仲介したり売却する場合、
必ず買主にその事を知らせなければならない。

黙って客に売りつけると、損害賠償請求されうる。

自殺が起きた当時の持ち主から、
一旦、別の人の手に渡り、更にもう一度別の人の手に渡れば、
”遠い昔の事”と見做され、
告知義務はないという判例があるそうだが、
このような物件には関わらない方が無難だ。

焼身自殺があった建物で、
さすがにそのままでは売れないので、
更地にして建築条件付き土地として資料が回っていた物件がある。

32坪の土地に延床面積27坪の建物を建て、
南向き、私鉄の急行停車駅歩5分、JR駅歩8分。

これで当初、4780万円でスタートしていた。
これは当時の相場なりの値だったし、
希少物件なので自殺がなければすぐに売れていただろう。

しかし、もちろん売れない。

自殺情報は、不動産業者なら誰でも知っている。
また、近所に聞き込みすると、
おしゃべりな人が必ず教えてくれるので、
黙っていても必ずバレてしまう。

4780→(中略)→2980

と、ドンドン値下げしても売れず、
とうとう、土地だけで手放した。
(土地だけで、なら買う、という客が見つかったのだった)

建築・不動産業者でさえ、
自殺物件ではハマってしまうという例だ。

(近所の)人というのは噂好きなので、
こういう物件は普通の人は避ける方がいい。

自分で家を建てて入居しても、
ずっと近所の噂や質問攻撃に遭い、
嫌になって売ろうとしても、思った値で売れないはずだ。

以前にも書いたけど、
安いには何かしらの理由があるものだ。

買う時安いけど、売る時も安いのでは、
家を買う理由はなくなる。

家を買うのはインフレヘッジという目的もある。
しかし、「いわく付き物件」は、普通の物件ほど値上がりしない。

普通の「まともで、平凡な物件」を買うのが
資産という面を持つ不動産購入のポイントだ。

同様の理由で、安いからという理由で、専通(旗竿地)や、
崖の上や傾斜地に建っているような物件も避けること。



タグ:自殺の物件
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2008年06月18日

瑕疵担保責任

中古住宅の売買でモメやすいのが、
「私が見た時には、こんなキズはなかった」
「家具に隠れていた部分のキズはどうなる」
などです。

難しい言葉でいうと「瑕疵」です。

瑕疵にも
@見える瑕疵
A見えない瑕疵
 とがあります。

また、売主が知っていた瑕疵と、
知らなかった瑕疵とがあるが、
この違いは現実的には大した問題ではないでしょう。

売主が”知っているのに知らぬフリ”していた場合でも、
「知らなかった」と言われれば証明できない事が多いのです。
*だからといって、売主が有利なわけではありません。


見える瑕疵にも、物件案内時にハッキリ見えていたが、
買主が見落とした、或いは、
認識していたけどその後忘れていた、などもあります。


売主が隠していた傷などは問題外ですが、
例えば・・・
昔、壁の傷をつけてしまったが、
棚を置いて見えないように処置しておき、
そのまま何年も経ったのでうっかり忘れていた、
なんて事もよくある事です。


また、見えない瑕疵を「隠れたる瑕疵」と言いますが、
隠れたる瑕疵の代表例はシロアリ。


瑕疵にもいろんなケースがあり、
パターン化すると大変なので、
私の経験から思った解決法を書いてみます。


まず、売主は、
販売を任せた媒介業者に、包み隠さずに
傷や不具合を正直に申告しておく事。

媒介業者は、それらを考慮したうえで
ベストなアドバイスをしてくれるはずです。

また、案内の後で傷などを発見した場合、
これも担当者に報告する事。

知っているのに、黙って知らんフリした場合、
後で損害賠償請求される可能性もあるからです。


以前に書いた「家が傾いている」のも瑕疵で、
これは買主が気付かずに買ってしまっても、
後に気付いてからでも、売主に対して瑕疵担保責任を請求できる。

この瑕疵担保責任の請求権は
民法の規定では、「発見してから1年以内」である。

「物件引き渡しから1年」なら期限が明確ですが、
「発見してから1年」というのは
半永久に瑕疵担保責任を負うことになります。

これは非常に恐ろしい法律なので、問題となりやすいのです。

不動産業者なら、家が傾いてればすぐに分かるはずだから、
売却にあたって、「瑕疵担保責任は負いません」と
一筆入れてくれる事でしょう。

「瑕疵担保責任は負いません」と資料に書いてあれば、
不動産業者なら、シロアリか家が傾いているか、
どちらかだろうと想像するものです。

シロアリ被害も「隠れたる瑕疵」に分類される。
これも後から瑕疵担保責任を請求できるので、
買主側は安心です。

逆に売主は、トボケてうまく契約したつもりでも、
バレれば請求されるので、
最初から正直に言っておく方がよいのです。

話がこじれて裁判になった場合、
黙っていたとなれば心証が悪いので不利です。


さて、上記2つの特殊な例(傾きと白蟻)は別として、
媒介を任された仲介業者が考えておくべきは
「見た、見てない、言った、言わない」
を避ける方法を考えるべきだ、という事ですね。

ハッキリ目に見える傷などは、
「確認書」にサインしてもらうなどして、
後日のトラブルを防ぐべきでしょう。

重要事項説明書や契約書の特約部分に記載する、
という方法もあるが、私の考えでは、
「物件の瑕疵等に関する確認書」
などのフォーマットを作っておくといいと思います。

買主は、基本的な姿勢は
「ま、中古だから仕方ない」「これくらいは大目に見よう」
という寛大さを持ちつつも、
重大な瑕疵については遠慮せずに仲介業者に相談するべきですね。



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2008年06月11日

株を買う前に、まず家を買おう!

これは株の世界では有名なピーター・リンチ氏の言葉。
(「ピーター・リンチの株で勝つ」を参照願います)

フィデリティという投信会社を有名にした辣腕ファンドマネジャーで、
ウォーレン・バフェット氏とも互いに認め合う実力者です。

その株の名人、ピーター・リンチが、
著書の中でこう言っているのです、
「株より先に不動産を買え」と。

その理由までは詳しく書かれていませんが、
私の推測はこうです、即ち、


@
生活するうえで必要な物から、まずは買うべきである。
株を持っていなくても困らないが、
住む場所がないと困ります。
家を買ったうえで、余ったお金を株で運用しましょう。

A
経済の歴史はインフレの歴史です。
インフレヘッジには不動産と株がいいのです。
不動産は実物資産ですから、価値ゼロにはなりません。
資産3分法は不動産・株・現金です。
不動産は住宅ローンを利用できるので、
手持ちが少なくても買える不動産から買いましょう。


恐らく、こういった理由でしょう。
しかし私も株をやるので、以下の通りに考えます、


家を買うには、自己資金を最低20%用意すべし、
と言われています。

これは、
「住宅ローンは物件価格の80%まで」という意味です。
つまり、自己資金として必要なのは、
物件価格の20%に加え、
登記などの諸費用や引越し代などです。

新居用の家具をどれだけ買うのか、にも拠りますが、
上記の通りなら、概ね、物件価格の30%は必要でしょう。

とすると、3000万円の物件なら、
自己資金は約1000万円必要になってしまいます。
普通のサラリーマンが1000万円貯めるのは大変です。

現在のようなインフレ下で
1000万円も貯まるまで待っているのは、
その間に資材価格の高騰により、
建築費が何割も上がり、得策ではありません。

「物件価格の20%+諸費用」というのは建前なので、
クソまじめに1000万円貯める必要はないと思いますが、
それでも「10%+諸費用」として、
500万円程度の自己資金は欲しいものです。

そこで、500万円になるまで、
コツコツ株で運用するというのは一考の価値ありです。

不動産ではなく株の話になりそうなので、
この辺でやめておきますが、
これを書いている2008年現在、
インフレが加速しています。

原油や農産物や金属だけでなく、
海外では不動産が高騰しています。

日本の財政状況からいっても、
インフレ加速は間違いありません。

約30年前のオイルショック以来のインフレになるはずです。
インフレが本格化した時、
株より不動産の方が上がるのは間違いないでしょう。

ピーター・リンチの言を鵜呑みにする必要はないですが、
不動産を持つのは、ピンチをチャンスに変える方法なのです。



posted by fudousan-eigyouman at 11:59| Comment(0) | 秘密の情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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