2008年02月27日

専任媒介契約

持ち家を売りに出す際に、
不動産業者に売買の仲介を依頼する。

この媒介契約には以下の3種類ある。

1.専属専任媒介
2.専任媒介
3.一般媒介

1.専属専任は、
必ず、媒介契約を結んだ不動産業者1社を通して売買するもので、
代わりに業者の方は週1回、業務内容を報告する義務がある。

2.専任媒介は、
原則として媒介契約を結んだ不動産業者1社を通して売買するもので
例外は持ち家の売主が自力で買い手を見つけた場合だけである。
このような例外はほとんどないし、実際に決済=引渡しまでの
手続きは、素人同士では難しい。
売り買い双方が全くの他人同士だと、まずうまくいかないだろう。

ちなみに住●不動産販売などの大手は、
週1回の報告義務が面倒なので、
報告義務が2週間に1回の専任媒介契約にしている。

3.一般媒介
これはお互いも最もゆるい縛りの媒介契約で、
媒介契約は何社とでも結べ、どの業者を通しても構わないし、
売主が自分で見つけた買い手と直接契約もできる。
報告義務も緩く、また、上記2種類の媒介契約の場合、
業者は必ずレインズに登録する義務があるに対し、
この一般媒介の場合は登録義務がない。


・・・と、ザッと見た結果、
一般人なら一般媒介が一番売れる可能性が高い、
と思いがちだが、現実は違う。

その理由はいろいろあるが、

・一般媒介だと、他社経由で契約されてしまい、
自社には手数料が入らない可能性もあるので、
業者はコストをかけてまで広告展開をしない。

・媒介契約に至る経緯によるものだが、
専属あるいは専任で売り出す場合は、
売れた場合に売主の買換え先が決まっている場合も多く、
買換え先の契約が
「媒介契約を結んだ業者に仕切られている」からである。
この場合、持ち家売却と買換え先の購入を成立させるため、
業者としても全力を尽くすし、売主との信頼関係もできているから、
というのも大きい。

持ち家売却は、専任または専属で売却するようにしましょう。
(良い買換先物件と信頼できる業者を探すのが先ですが)



ラベル:持ち家売却
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2008年02月20日

不動産屋はしぶとい

私が働いていた不動産業者は、
地元出身の高卒のオーナー社長が経営していた。

今風に言うとカリスマ営業マンだった社長は、
おそらく府内で5指に入る成績を挙げていました。

修業開始からわずか1年で独立。
まず不動産業者からスタートし、
一時は建築部門や外食産業にまで手を拡げたが、
不動産部門だけ残して、他は全部、
当該部門の責任者に独立させた。

そういった関係で、工務部門は子会社のようなもので、
よく工務の子会社の事務所に行っては
建築関連のいろんな事を教わったりもできました。

工務店というのは、基本的には監督業のようなもので、
大工をはじめ、瓦屋、塗装屋、内装屋などは全て、
それぞれ独立した個人または数人の零細業者が普通。

それをまとめるのが工務店の仕事ですが、
設計から進捗、役所関連の手続きなどでけっこう大変。

バブルの頃、日本の建築業のコストが高すぎる、
とテレビなどでよく業界を非難していましたが、
我々から言わせると、全ては役所のせいです。

(その理由を書くと長くなるのでまたの機会に譲る)


さて、バブル崩壊後は工務店の倒産が多かったが、
工務店に出入りするいろんな下請けから頻繁に聞いたのが、

「工務店はあっけなく倒産するけど、
 不動産屋はしぶとくて、なかなか潰れない」

というセリフ。


現在は原油高が原因のインフレにあるので
今の建築コストがいくらくらいなのか、もう分からない。

が、例えば10年前の1998年当時に
延床面積90u(約27坪)の一戸建てのコスト(原価)は
当社の仕様(かなり良かった)で1100万円くらいだった。

(自治体や仕様などにより、コストは大幅に違いますが)

この1100万円は、基本的に工務店が引き渡しまで負担する。
不動産業者は、買主から代金をもらってはじめて、
工務店に支払いをする。

つまり、不動産は金利負担がほとんどかからない。
逆に工務店は、仕事が増えるほど、また、
工期が長引くほど下請けへの支払いだけ増え、
受け取りは先延ばしに遭い、資金繰りが苦しい。

「工務店があっけない」のは
これが主な要因であると考えられる。
(勿論、内金を支払う不動産業者も多いだろうが)

もう一つは、不動産業者が手形を切らない、
というのが「不動産屋がしぶとい」要因であろう。

別の見方をすれば、工務店というのは
回収までに長い時間や資本をかける投資をする、
いわば製造業に似た商売であるのに対し、
不動産業は設備投資などにあまり金がかからない
金融業・IT関連、江戸時代風に言うなら、
士農工商の商に当たる商売である、という事だと言える。

かわりに、工務というのは、一定の知識があれば、
誰がやってもそんなに変わらない質及び量の結果が出せるのに対し、
不動産はノウハウ・能力次第で大きく差がつく商売である。



ラベル:不動産業者
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2008年02月13日

境界確認と分筆登記

分譲区画が数百戸から1000戸以上もある
超大型分譲(一戸建て)の場合、開発面積も広大で、
電鉄系の不動産業者が沿線に開発する事が多い。

1000u以上の造成や分譲などは
法律上の「開発行為」といい、
市役所などの担当窓口に届出をして
許可を得なければならない。

また、その内容は役所に行けば、
誰でも閲覧する事ができる。

それを暴力団や右翼団体などが閲覧して、
開発区域の隣地を買占めに走るのだ。


(開発区域内じゃなく、隣地を買い占めても
 何の得にもならないんじゃないの・・・??)

と、普通は考えるだろう。


しかし、隣地の山林・原野・田畑だからこそ、
儲ける種になるのだ。

どういう事かというと・・・

まず、境界の確認で一揉めする。

加えて、不動産業者は、販売にあたって、
一戸一戸の区画割をしなければならない。

区画割をする事を分筆と言うが、
分筆登記をするには、隣地の実印をもらわなくてはならない。

実印を捺印してもらうという事は、
印鑑証明も一緒にもらわなければならない。

一般の人から印鑑証明と実印をもらうだけでも、
手ブラで行ってはなかなかもらえないのに、
反社会的集団からはタダでもらえるはずもない。

それが広大な開発面積だと、
動く金も莫大な額となるのだ。

また、彼らと渡り合うには、
それなりの資金力とともに、
ある程度の政治力も必要だ。

仲裁役、仲介人として、
地元の議員(政治家)が間に入る事もしばしばだ。
仲裁役を立てて上手く話をまとめておかないと、
後々、造成工事にインネンを付けられかねない。

よく、有名人、政治家、芸能人やスポーツ選手の、
闇の勢力との関係がスクープされて問題視されるけど、
信用がおけそうな電鉄系の会社でさえ、
そういう暗部があるという事は報道されない。


昔は土地の値段も右肩上がりに上昇していたし、
多少の謝礼は渡しても充分ペイしただろうけど、
今はどうなんだか・・・



ラベル:分筆
posted by fudousan-eigyouman at 02:28| Comment(0) | 秘密の情報 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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