不動産のツボ

先週にお知らせした通り、
本ブログは下記へ移転しました。

「不動産のキモ」
http://fudousaneigyoumam.blog77.fc2.com/

今後は新ブログを宜しくお願いします。


ちなみに、
新ブログの今週の記事は
「現在の不動産・住宅市況のご報告」
と題しています。

最近の不動産・住宅市場の状況を調べ、
住宅購入を検討している方への
アドバイスの記事となっています。

フローリングはタタミ表と違い、
色落ちする事はありません。
＊粗悪品なら可能性はありますが

が、
あまり水拭きでゴシゴシやると、
表面のワックス皮膜が剥がれてしまいます。

新築の場合、
引渡し前の洗い（ハウスクリーニング）工程で、
フロアにはワックスを塗るのが普通です。

ですから、入居の際には軽く拭く程度で結構です。

強く水拭きする必要もありませんし、
自分でワックスを塗る必要もありません。

定期的に塗るのは悪い事ではありませんが、
薄く塗ればＯＫですし、
あまり神経質にメンテしなくても、
日本メーカー製のフローリングの品質は世界一です。

ちょっとやそっとで退色したり、
乾燥して品質が落ちることはありません。

タタミ同様、頻繁に水拭きする方が
品質を低下させてしまいます。


ついでに、
フローリングの色を選ぶ際のポイント。

色が明るい（薄い）、白っぽい、
というタイプは、汚れが目立ちます。

逆に、暗い（濃い）、黒っぽい、
というタイプは、ホコリが目立ちます。

どちらも一長一短ですから、
ミディアム（中間）を選ぶのが無難ですね。



いつもご愛読ありがとうございます。
次週からは「不動産のキモ」にブログを引越し・新連載します。

来年もよろしくお願いします。
皆様、どうぞ、よいお年を！！

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入居数日後のお客さんから
「タタミが汚いんですけど・・・」
と、電話がありました。
＊他の用件のついで、ではありましたが

メインの用件のついでに、
お客さんの言う”タタミの汚れ”を見せてもらいました。

「拭いても拭いても、雑巾に緑色の汚れが付くんです。
　よほど汚い材料を使ったんですか？」

私は苦笑するほか、ありませんでした。


タタミ表の材料は”いぐさ”という天然材料ですから、
工業製品に比べ、確かにバラツキは大きいでしょう。

私は気にした事もなかったんですが、
色落ちの程度も差があるかもしれません。


しかし、
１．元来、色落ちするものである事を理解して頂き、
２．入居の際、表面を一度だけ軽く拭けばいいのです。

そのお客さんは
濡らした雑巾でゴシゴシと力を入れ、
何度も何度も拭き、それでも雑巾に色が付くので
「いぐさを洗うのが足りないんじゃ？」
とでも勘違いしたようでした。


もしかしたら、我々消費者が知らぬうちに
タタミ業界は、見た目をよくするために、
若干の色素を加えている物なのかもしれません。

が、いずれにしても、
日焼けと摩擦で色落ちしていきますから、
気にする必要はありません。

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各室のドアが下がって傾き、
ドアを閉める際に枠に干渉して引っかかる、
という場合は、ヒンジの調整をすれば直ります。

最近のメーカー品のドアには
兆番（ちょうばん＝ちょうつがい）に
調整用のネジがついていますので、
素人でも調整することができます。
（ドア等の建具は、既製品の方が概ね高品質です）


ドアが傾きはじめたからと言って、
手抜き工事だとか、欠陥住宅とは限りません。
（昔の自動車などは、よくドアが下がったものです）


ドアも金具で固定しているだけで、
重力に逆らっているわけですから、徐々に傾き、
枠に干渉する事も往々にしてあります。

特に近年の質感を重視するドア・建具類は
重量が重くなる傾向にあるので、
昔のチャチなドアに比べ、下がりやすいのです。

ドアが下がった・傾いている、という場合は、
金具のネジを調整すれば、ほとんど解決します。

それでも直らない場合は、
大工の腕が悪かったのかもしれませんが。

このような症状が見られる場合は、
一度、ご自分で調整してみてはいかがですか？

ドライバー１本で直せ、
服が汚れる事もありませんし、
汗をかくほどの作業でもないですから。

自分で直せると楽しいし、
家にも愛着が湧くものですよ。

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大工道具はかなり高価で、
１台１０万円以上する機械もザラです。

バブル崩壊後の不景気のせいか、
９０年代後半頃から、
分譲現場で工具類の盗難が相次ぎました。

大規模分譲地で、まだ入居者が少ない時期は
泥棒たちが仕事をしやすいため、
頻繁に荒されました。

基礎と大引きの間（床下）に置いておき、
上からベニヤ板などを乗せて隠していても、
泥棒もプロですから、
すぐに見つけて盗んでいくのです。

毎夕、仕事が終わったら２階へ運び上げる大工や、
道具を車に積んで持ち帰る大工が相次ぎ、
ようやく被害は減りだしたのですが、
根本的対策ではありません。

泥棒たちは回遊魚のように移動するだけなのです。

車に積んで持ちかえっても、
青空駐車だと、車から下ろしておかないと、
窓ガラスを破られ、盗まれる被害も多かったのです。

こういう被害を聞くと気の毒で、
本当に暗い気持ちになります。

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通常、マンションの敷地は
建物の各区分所有権に付属した
”敷地権”として登記され、
土地の所有権を個別に移転することは通常、ありません。

しかし、例外があります。

マンションが完成した後に、
隣接地を追加取得した場合など、
区分所有権に追加分の土地が
登記されていない事もあります。

よって、追加取得した土地は別途、
共有という形態で、区分所有権の移転の際に
同時に土地所有権の持分移転登記する必要があるパターンもあります。


これは近年にはない事でしょうが、
１９８０年頃まではよくあったようです。

こういうイレギュラーなパターンがありうるので
仲介業者はよく調べる必要があります。



＜私が経験したのは以下のような流れでした＞

追加の土地の権利書は
管理事務所で貸出し申請書をもらい、
管理組合の理事長に提出します。

許可を得られれば、登記（＝決済）の際に借り、
所有権移転登記をします。

登記が完了するのは１〜２週間後ですから、
その後、管理組合に返却しに行かねばなりません。

さて、ここで疑問が浮かびます。

この登記処理中（法務局では”事件中”と呼ぶ）は、
権利書がないので、他に所有権移転登記があれば、
即ち、他の人の売買で同じように決済する日程が重なると、
どちらかが譲歩して順番を待たねばならないのです。

というワケで、このような特殊なマンションは
決済日を決めるのも何度も確認を要すのです。

私がこのような物件を扱ったのは、
枚方の「Ｆ・Ｆ」というマンションです。
近所に似たような巨大物件もあるエリアです。

エレベータがなく、築年数も古いので、
今はあまり人気がないと思われますが・・・

土地の追加取得は所有者の利益を考えての事でしょうが、
こと、登記にあたっては、面倒なので
仲介業者は要注意です。

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木造建築で使う材木は、

・檜（ヒノキ。）
・栂（ツガ。トガとも呼びます）
・米松（べいまつ。北米産の松ですね）

などが主流です。

が、たまに杉を使う場合もあります。
特に、田舎の注文建築ではよく使います。


杉の欠点は柔らかいことです。

水分を多く含んでいるため、柔らかいのです。
そのため、どんどん木が痩せていきます。

梁に杉を使った場合、
少し重量がかかるだけでも、
その部分が大きく沈んでしまいます。


だから杉の値段は安いのです。

「絞り丸太」という床柱として使うには
杉材は最高にいいのですが。



さて、ここで、先週・先々週に引き続き、
情熱大陸で紹介された宮内建築の話です。


番組では、施主の希望で
杉を使うことになった物件の話をやっていました。

どうするのかと見ていると、
宮内さんの非凡さ（施主の非凡さでしょうか？）
を示す方法が採られていました。


即ち、
２年間（←だったと思います）、
宮内さん所有の貯木池に浮かべておきます。

これは、樹液などを排出させるためだそうです。
確かに杉を使うと、
建築中にも樹液がタレてきたりします。

樹液などを排出させておくと
痩せにくくなるのは確かでしょう。


その後、半年間、天日で乾燥させます。

そしてようやく、建築にかかります。

この方法は今では、
有名な大神社などにしか採用されないようです。


半年も乾燥させれば、ほとんど水分は抜け、
木は堅く締まっていることでしょう。
杉の欠点はなくなっているはずです。

しかし・・・
材木というのは高価で、コストの多くを占めています。

それを買ってから２年半も寝かせ、
更に建築期間も含めると３年くらい、
材木代を回収できないでいるのです。

このコストは、最終的には施主が払う事になります。

もう一つ心配なのは、
材木が反らないかどうかです。

半年も寝かせると、
かなり反ってしまうんじゃないか、
と思ったりもします。



次に、
２０坪２LDKの家で筋交いなしの家の話。

この家を建てるのに、約１年間かかっています。

宮内さん考案の「挟み梁工法」という
新工法で建てたのも理由の一つです。

筋交いを入れないのが施主の希望だったため、
普通の工法では躯体が弱くて
建築の許可が下りないからです。

前々回にも書いたように、
筋交いを入れない代わりに、
大量の木材を使って補強しなければなりません。

結果、通常の４倍の材木を使って、
強度を保っています。

恐らく、
私たちが十分満足できるレベルの家を建てる、
その２倍以上の代金を施主は支払っているでしょう。


最後に。
宮内さんの自宅は、
平凡でありふれた仕様の家でした。



そして、教師である奥さんが

「ウチの家の新築はいつになる？」

と宮内さんに尋ねると、宮内さんは

「お前の名前でローンを借りられたらな！」

と答えていました。


半分はテレビ用の冗談でしょうが、
半分は本音でしょう。

大工のほとんどは、年間の所得を
１００万円前後で確定申告しています。

(理由は、税金を払いたくないからです）


宮内さんがいくらで申告しているのか
知る由もないですが、
彼ほどの人物なら相当な所得があるはずですけどね〜


再度、念を押しておきますが、
宮内さんのやり方を批判している訳ではありません。

彼は素晴らしい腕を持ち、
高い理想を持つ尊敬できる大工です。

が、一言で表現するなら、
一般人には縁のない「芸術家」ですね。

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先週に続き、情熱大陸で紹介された
「宮内建築」関連の話題です。


番組では次に、
釘などの金具を使わない家を紹介していました。

これは、ある面では理に適っています。

木造建築の主材料である木と、
釘などの金属は、
厳密に言うと相性がよくないです。

しかし、コストパフォーマンスを追求すると、
どうしても金具を使わざるを得ないのです。


釘はもちろん、鎹（かすがい）や、
筋交いを固定するBOX金具など、
これらの金具を使わずに同じ強度を出すには、
かなりの材木を必要とします。

建物コストの多くを材木が占めているので、
金具を使わない＝大幅なコスト増になります。

一定レベルの水準にある家を、
安く提供するには金具は不可欠です。



次に、「石端建て」工法を紹介していました。

コンクリートのベタ基礎でなく、
いかにも値段の高そうな、白い綺麗な束石を並べ、
その上に柱や束を立てる工法です。

きっと、大昔の寺院や神社に見られるような、
古風な趣のある建物に仕上がる事でしょう。


しかし、デメリットがいくつかあります。


まず、束石の値段がかなり高くつきます。

次に、床下が土のままなので、
家の重量バランスが悪いと、
不等沈下を引き起こす可能性もなきにしもあらず、です。

簡単に言うと、家が傾きやすいということです。
（もちろん、考えた上で建築するはずですが）

更に、床下が湿気やすい。

土のままですから当然なのですが、
雨が降ると、水分が床下にまで回ります。
（地面が吸収した雨は、浸透して床下へも影響します）

対策としては、床を高くしているはずです。
（通風をよくするため）

しかしこれは、
バリアフリー化には反していますね。


つまり、趣き豊かにするのと引き換えに、
高価で弱くて不便な家を作っているのです。

欠点を補うために、
またも莫大なコストをかけているのです。

ああいう家のお施主さんは、
おそらく金持ちでしょうから、
あまり気にしていないんでしょうけど・・・


普通の人は、
あまり憧れない方が無難です。

宮内さんは、大工と言うより芸術家です。

時速２０ｋｍ以下だとノッキングしてしまう
フェラーリのようなスポーツカーより、
平凡でありふれていても、渋滞でも高速でも快適な
国産大衆車の方が「一般市民向け」
というのと同じといえましょう。

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日曜日の「情熱大陸」で
凄腕の大工を取材していました。

あれを見ていて思うところがあったので、
数回に渡って書いてみます。


宮内建築という滋賀県の有名な大工さん。

すばらしく腕のいい大工さんらしいです。
また、新しい工法を編み出したり、
理想を求める姿勢もすばらしい人でした。


番組では先ず、
彼の手がけた物件の映像がいくつか紹介されました。

「理想の家造り」のような本にもありがちな、
壁のほとんどが窓になっている間取りが
多く紹介されました。


見た目は開放感があって最高ですが、
壁がないと、「筋交い」が入らないので、
強度はかなり弱くなります。

木造軸組み工法では「筋交い」ですが、
２×４なら壁がその役目をしています。
（「耐力壁」といい、揺れ・ねじれに対抗します）


もちろん、TV番組に出るほどの人ですから、
強度面については考えているはずです。


その答えは一つ。

「大量の材木を使って補強する。
　または、太い材木を使い、強度を補う」

これしかありません。


番組の後半でも
筋交いを入れない家を注文されて作った家は
「普通の家の４倍の材木を使った」
と言っていました。

壁のない家＝強度が弱い　ので、
補強のために莫大なコストがかかるのです。



以前にも書きましたが、
「平凡な家」が最もいいと私は考えています。


２０００万円で平凡な家が建つとします。

対して「開放感のある家」「こだわりの家」
を建てるためには、３０００万円かかると仮定します。

皆さんなら、どちらを選ぶでしょうか？

私なら２０００万円の家を建てて、
浮いた１０００万円で海外旅行に行ったり、
自分や家族にいろんな経験をさせて人生を充実させるでしょう。

何事も、バランスが大事と思うのですが、
いかがでしょうか？


なお、
宮内さんを批評するつもりで書いたわけではありません。
彼はすばらしい人だと思います。

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新築一戸建分譲の引渡し数日後、
「床下浸水している」
と、お客さんから電話がありました。

すぐに見に行き、床下収納を外してみると、
かなり水位が高くなっていました。
お客さんが青くなっていたのも頷けます。

明らかにどこかが水漏れしているので、
まず、水道の栓を止めました。
（栓は水道メーターに付いています。
　一戸建ての場合、庭の境界付近にあります）


次いで、水道の工事担当者を呼び、
どこが漏れているのか調べると
浴槽下部にある水道管の接点の小さな部品がずれていて、
そこから勢いよく水が噴出していたのです。
（表からは隠れて見えません）

もちろん、
工事完了後に水圧をかけて検査するのですが、
その時には異常がなかったのです。
（部品の不良だったと思われます）

お客さんには申し訳ないのですが、
運悪く見た目は良品、
実は不良品というパーツが紛れ込んでいたのです。


さて、車でも電化製品でもそうですが、
数千分の一、あるいは数万分の一ほどの率で
不良パーツが紛れ込むことはあり得ます。

事前に不良である事を予見できないので、
こういった際の対応方法を知っておくことが重要です。


水やガスなら、栓を止める、
電気も（危険でなければ）ブレーカーを落とすなど、
元を断つのが緊急対応の基本です。


マンションなら、ブレーカーは玄関ホールなどに、
水道・ガス栓はメーターＢＯＸ内などにあるはずです。
（メーターBOXは、外部にあります）

一戸建てなら、
ブレーカーは脱衣所・洗面所などに
設置してあることが多いです。
（最近は漏電ブレーカーが常識なので、
　非常時には自動的に落ちているものですが）


火事の際などもそうなのですが、
慌てていると、パニックに陥って
栓を止めることすら思いつかないので、
まずはこれらの位置を確認しておきましょう。

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