不動産のツボ

住宅ローンを利用して家を買う場合、
「住宅ローン特約」という条項を必ず入れます。

万一、住宅ローンが銀行から拒否された場合、
売買契約を白紙撤回（解約）できるというものです。

住宅ローンが組めずに解約する場合、
手付金等は全て返還されますので、
買主は安心です。


＜逆に、売主側から見た場合＞

買換えのための持ち家売却だと、
自分の買換え先の住宅ローンを組む場合も多いですが、

�@自分の買換え先の住宅ローンが通らない場合、
自分の持ち家売却の契約も解約できる

�A持ち家を買ってくれた人の住宅ローンが通らない場合、
持家の売却契約が解約される事になってしまいますので、
自分の買換え先の購入契約も解約できる

という２つのローン特約を入れておかないと危険です。


行き先はない、けど、今の家を出て行かねばならない、
では、人生真っ暗です。


もう一度、分かりやすく整理すると、

１．自分の家を買ってくれる人の住宅ローンが承認される
２．自分が次に買う家の住宅ローンが承認される

これで初めて、契約が確実になり、買い替えできるのです。

どちらか一方の住宅ローンが却下されても、
売主買主双方がムダな労力を費やした事になってしまいます。

ですから、不動産売買にあたっては、
自分の経済的状況を正直に不動産業者に話しておいてください。

住宅ローンの申請が拒否されてから
「実は・・・サラ金からつまんでいました・・・」
というのは止めてくださいね！
←ポチッと応援お願いしま〜す！

自殺が起きた家を仲介したり売却する場合、
必ず買主にその事を知らせなければならない。

黙って客に売りつけると、損害賠償請求されうる。

自殺が起きた当時の持ち主から、
一旦、別の人の手に渡り、更にもう一度別の人の手に渡れば、
”遠い昔の事”と見做され、
告知義務はないという判例があるそうだが、
このような物件には関わらない方が無難だ。

焼身自殺があった建物で、
さすがにそのままでは売れないので、
更地にして建築条件付き土地として資料が回っていた物件がある。

３２坪の土地に延床面積２７坪の建物を建て、
南向き、私鉄の急行停車駅歩５分、ＪＲ駅歩８分。

これで当初、４７８０万円でスタートしていた。
これは当時の相場なりの値だったし、
希少物件なので自殺がなければすぐに売れていただろう。

しかし、もちろん売れない。

自殺情報は、不動産業者なら誰でも知っている。
また、近所に聞き込みすると、
おしゃべりな人が必ず教えてくれるので、
黙っていても必ずバレてしまう。

４７８０→（中略）→２９８０

と、ドンドン値下げしても売れず、
とうとう、土地だけで手放した。
（土地だけで、なら買う、という客が見つかったのだった）

建築・不動産業者でさえ、
自殺物件ではハマってしまうという例だ。

（近所の）人というのは噂好きなので、
こういう物件は普通の人は避ける方がいい。

自分で家を建てて入居しても、
ずっと近所の噂や質問攻撃に遭い、
嫌になって売ろうとしても、思った値で売れないはずだ。

以前にも書いたけど、
安いには何かしらの理由があるものだ。

買う時安いけど、売る時も安いのでは、
家を買う理由はなくなる。

家を買うのはインフレヘッジという目的もある。
しかし、「いわく付き物件」は、普通の物件ほど値上がりしない。

普通の「まともで、平凡な物件」を買うのが
資産という面を持つ不動産購入のポイントだ。

同様の理由で、安いからという理由で、専通（旗竿地）や、
崖の上や傾斜地に建っているような物件も避けること。
←ポチッと応援お願いしま〜す！

中古住宅の売買でモメやすいのが、
「私が見た時には、こんなキズはなかった」
「家具に隠れていた部分のキズはどうなる」
などです。

難しい言葉でいうと「瑕疵」です。

瑕疵にも
�@見える瑕疵
�A見えない瑕疵
　とがあります。

また、売主が知っていた瑕疵と、
知らなかった瑕疵とがあるが、
この違いは現実的には大した問題ではないでしょう。

売主が”知っているのに知らぬフリ”していた場合でも、
「知らなかった」と言われれば証明できない事が多いのです。
＊だからといって、売主が有利なわけではありません。


見える瑕疵にも、物件案内時にハッキリ見えていたが、
買主が見落とした、或いは、
認識していたけどその後忘れていた、などもあります。


売主が隠していた傷などは問題外ですが、
例えば・・・
昔、壁の傷をつけてしまったが、
棚を置いて見えないように処置しておき、
そのまま何年も経ったのでうっかり忘れていた、
なんて事もよくある事です。


また、見えない瑕疵を「隠れたる瑕疵」と言いますが、
隠れたる瑕疵の代表例はシロアリ。


瑕疵にもいろんなケースがあり、
パターン化すると大変なので、
私の経験から思った解決法を書いてみます。


まず、売主は、
販売を任せた媒介業者に、包み隠さずに
傷や不具合を正直に申告しておく事。

媒介業者は、それらを考慮したうえで
ベストなアドバイスをしてくれるはずです。

また、案内の後で傷などを発見した場合、
これも担当者に報告する事。

知っているのに、黙って知らんフリした場合、
後で損害賠償請求される可能性もあるからです。


以前に書いた「家が傾いている」のも瑕疵で、
これは買主が気付かずに買ってしまっても、
後に気付いてからでも、売主に対して瑕疵担保責任を請求できる。

この瑕疵担保責任の請求権は
民法の規定では、「発見してから１年以内」である。

これは非常に恐ろしい法律なので、問題となりやすいのです。

不動産業者なら、家が傾いてればすぐに分かるはずだから、
売却にあたって、「瑕疵担保責任は負いません」と
一筆入れてくれる事でしょう。

「瑕疵担保責任は負いません」と資料に書いてあれば、
不動産業者なら、シロアリか家が傾いているか、
どちらかだろうと想像するものです。

シロアリ被害も「隠れたる瑕疵」に分類される。
これも後から瑕疵担保責任を請求できるので、
買主側は安心です。

逆に売主は、トボケてうまく契約したつもりでも、
バレれば請求されるので、
最初から正直に言っておく方がよいのです。

話がこじれて裁判になった場合、
黙っていたとなれば心証が悪いので不利です。


さて、上記２つの特殊な例（傾きと白蟻）は別として、
媒介を任された仲介業者が考えておくべきは
「見た、見てない、言った、言わない」
を避ける方法を考えるべきだ、という事ですね。

ハッキリ目に見える傷などは、
「確認書」にサインしてもらうなどして、
後日のトラブルを防ぐべきでしょう。

重要事項説明書や契約書の特約部分に記載する、
という方法もあるが、私の考えでは、
「物件の瑕疵等に関する確認書」
などのフォーマットを作っておくといいと思います。

買主は、基本的な姿勢は
「ま、中古だから仕方ない」「これくらいは大目に見よう」
という寛大さを持ちつつも、
重大な瑕疵については遠慮せずに仲介業者に相談するべきですね。
←ポチッと応援お願いしま〜す！

これは株の世界では有名なピーター・リンチ氏の言葉。
（「ピーター・リンチの株で勝つ」を参照願います）

フィデリティという投信会社を有名にした辣腕ファンドマネジャーで、
ウォーレン・バフェット氏とも互いに認め合う実力者です。

その株の名人、ピーター・リンチが、
著書の中でこう言っているのです、
「株より先に不動産を買え」と。

その理由までは詳しく書かれていませんが、
私の推測はこうです、即ち、


�@
生活するうえで必要な物から、まずは買うべきである。
株を持っていなくても困らないが、
住む場所がないと困ります。
家を買ったうえで、余ったお金を株で運用しましょう。

�A
経済の歴史はインフレの歴史です。
インフレヘッジには不動産と株がいいのです。
不動産は実物資産ですから、価値ゼロにはなりません。
資産３分法は不動産・株・現金です。
不動産は住宅ローンを利用できるので、
手持ちが少なくても買える不動産から買いましょう。


恐らく、こういった理由でしょう。
しかし私も株をやるので、以下の通りに考えます、


家を買うには、自己資金を最低２０％用意すべし、
と言われています。

これは、
「住宅ローンは物件価格の８０％まで」という意味です。
つまり、自己資金として必要なのは、
物件価格の２０％に加え、
登記などの諸費用や引越し代などです。

新居用の家具をどれだけ買うのか、にも拠りますが、
上記の通りなら、概ね、物件価格の３０％は必要でしょう。

とすると、３０００万円の物件なら、
自己資金は約１０００万円必要になってしまいます。
普通のサラリーマンが１０００万円貯めるのは大変です。

現在のようなインフレ下で
１０００万円も貯まるまで待っているのは、
その間に資材価格の高騰により、
建築費が何割も上がり、得策ではありません。

「物件価格の２０％＋諸費用」というのは建前なので、
クソまじめに１０００万円貯める必要はないと思いますが、
それでも「１０％＋諸費用」として、
５００万円程度の自己資金は欲しいものです。

そこで、５００万円になるまで、
コツコツ株で運用するというのは一考の価値ありです。

不動産ではなく株の話になりそうなので、
この辺でやめておきますが、
これを書いている２００８年現在、
インフレが加速しています。

原油や農産物や金属だけでなく、
海外では不動産が高騰しています。

日本の財政状況からいっても、
インフレ加速は間違いありません。

約３０年前のオイルショック以来のインフレになるはずです。
インフレが本格化した時、
株より不動産の方が上がるのは間違いないでしょう。

ピーター・リンチの言を鵜呑みにする必要はないですが、
不動産を持つのは、ピンチをチャンスに変える方法なのです。
←ポチッと応援お願いしま〜す！

最近の建売住宅は
昔の高度経済成長期の建売と違い、
非常にレベルの高い高品質住宅です。

昔の建売は、
例えばテレビのアンテナをつなぐ線でさえ、
１階の一室だけ、
良くて各階に１個づつ、という有様でした。

現在は各室にＴＶのアンテナからの線がきていますね。


また、電話の線を通す場合、
通常、ＮＴＴが電話線を支給して、
下請けの会社に配線させます。

よって、電話線に関して建築業者ができるのは、
電話線を通すための「空配管」というものを
コンセントなどの工事と一緒にやってしまう事だけです。

２１世紀になってから急速に
インターネットのブロードバンド化が進み、
昔のテレビと同様、各室に電話線を引くのが
当たり前の時代になりつつあります。

無線ＬＡＮルーターから電波を飛ばせば
それで十分という方も多いと思いますが、
理論上速度が落ちる上に不安定で、
セキュリティの問題もあります。
（ＷＥＰは危険です。ＷＰＡだとやや不安定な気がします）

空配管を必要な部屋に引いておけば、
これらの不安は解消されます。

その場合、ルーターを置く部屋を決め、
そこから別の階への空配管を引くように
少しだけ考える必要があります。

例えば２階建ての一戸建ての場合、
１階ＬＤＫにルーターを置き、
そこから２階の任意の部屋へ空配管を延ばすようにします。

２階でも複数の部屋でブロードバンドを楽しみたい場合、
１階から空配管を引張った２階の部屋にハブを置き、
ハブからＬＡＮケーブルを天井裏に通せば、
何本でも枝分かれできます。

２階の天井裏に上がるのは簡単です。

多少の道具は必要ですが、
これらの工事はそんなに難しくないです。

（無線ＬＡＮなら工事不要で楽ですけど・・・）
←ポチッと応援お願いしま〜す！

マンションや建売住宅と違い、
「売建て」即ち、これから建てる場合のメリットは、
いろんな要望を反映させる事ができる点です。

その中では比較的要望の少ないものに、
電源コンセントの位置などの電気関連があります。

家庭内の電気は全て線を伝っていくので、
当然ながら配線工事を伴います。


電柱から線を引き、
配電盤から各室へ線を延ばすのですが・・・

電気配線は、壁の内部に線を通すので、
壁の工事に取り掛かる前に配線するのが
最もスムーズだし、自由度も高いんです。

そこで、慣れた担当者ならば、
間取りの確定後すぐに図面を起こし、
大工たちだけでなく、電気工事担当者にも渡す。
↓
そして、電気工事担当者に基本となる
コンセント等の配置図面を書いてもらう。
↓
そして、上棟時に施主に配線図を渡し、
１〜２週間で決めてしまう、という流れです。

それ以後になると、壁の工事に取り掛かり始めるので
若干、電気工事が面倒になります。

壁と壁の間に線を通す格好になるので、
両側の壁が出来てしまうと、
配線の変更は難しくなるのです。

なるべく、どちらの壁もないうちに
線だけを柱や梁に固定しておくのが
工事をやりやすくするコツです。


コンセントの配置については、
柱が立ち、またその間に間柱が立てば、
コンセントのボックスを取り付ける事ができます。

逆に言うと、原則として
柱・間柱がない所にはコンセントを設置できません。


几帳面な客の中には、家具の寸法を測り、
室内の家具の配置を考えて

「部屋の隅から５７ｃｍの位置に」

などと細かく指定する人がいますが、
上記の理由で不可能な場合が多いのです。

＊やってできなくはないですが、
イレギュラーな工事なので追加費用が発生します。


また、その家具を永遠に使うとは限らないので、
やはりコンセントは無難な位置にするのが
結局、いい結果となるように思います。

家というのは「平凡が一番」というのが
私の経験上、言えることです。

少なくとも「奇をてらう」のは
いい結果となった記憶がありません。


なお、電気は年々、使用量が増えますから、
回路数には余裕を持って設置しましょう。

回路数を増やすと追加費用がかかりますが、
価値ある出費になるはずです。


また、オール電化は私なら避けます。
ガスとの併用が無難です。

地震などで停電した際に、
オール電化だとお手上げだからです。

停電などメッタにない事ですが、
私は常に最悪の状況も考慮に入れるので、
オール電化にする事はあり得ません。
←ポチッと応援お願いしま〜す！

私が初めて勝ち取った不動産売買契約は、
ちょっと変わったパターンでした。

私が入社した不動産業者は
分譲と仲介とを両方やる業者だったのですが、
最初の１年は仲介だけをやらされます。

不動産業者には普通、営業マンが複数いるものです。
広告に対する反響の電話がかかってきた場合、
順番に担当していきます。

ある日、Hさんと名乗る男性から電話があり、
「田舎っぽい雰囲気の売り土地を探している」
との事でした。

ただし、教えてくれたのは電話番号のみで、
住所は決して教えてくれず、
営業の基本であるご自宅への訪問は不可能でした。

電話で「いい土地が見つかりました！」
と報告すると、
「じゃ、FAXで送っておいて！」
との返事しかもらえず、
単なる”御用聞き”のような営業しかできなかったんです。

また、先輩社員Mにも、同じような物件を希望する
Kさんと名乗る女性から反響があり、
裏を取れたのは電話番号だけでした。

Mは「コレ・・・同一人物じゃない？」
とピンと来たようでしたが、
電話番号もFAX番号も違うので、
「やっぱ、違う人か・・・」
と一応の結論を出していました。

私は新人で、従前からの顧客もいないので、
Hさんに何度も何度も電話とFAXをしました。

先輩Mは分譲販売した家の打合わせなどで忙しく、
Kさんの事は暇な時に・・・といった対応をしていました。

そんなある日、
約１ヵ月後だったと記憶しているのですが、
突然Hさんから電話があり、
「先日FAXしてくれた物件について話したい。
　ついては、私の自宅に来てくれませんか」
と連絡がありました。

喜んで住所を聞き、住宅地図で確認すると、
「K」という家でした。

実はHさんは、Kさんとは内縁関係で
既に同居もされていたのですが、
Hさんは事務所の番号を教えてくれていたのです。
（だからKさんの電話番号とは違っていたわけです）

あちこちの不動産業者に電話して、
いろんな業者からの情報収集をしたり、
業者を天秤にかける客は多いのですが、
一つの会社に複数の名前で連絡してくるのは珍しいケースです。


商談は成立し、Kさんは真実を語ってくれました。

「おたくのMさんという営業マンは、
　あまり熱心じゃなかった。
　私は会社の看板とか肩書きではなく、
　熱心で誠意ある営業マンから買いたかったんです」

私はこの話を聞き、やや複雑な心境ながらも、
本当に嬉しかったです。

また、見込み薄そうなお客さんに対しても、
誠意を持って真剣に提案すれば、
それに応えてくれる人はいるのだ、
という事を学べたのは大きかったと思います。

今回は、不動産業界で働く人のために
書かせていただきました。

←ポチッと応援お願いしま〜す！

前回の転校問題について、
母親の口からよく出る言葉があります。

「転校させるのはかわいそうなので、
　上の子供が小学校を卒業するまで待って、
　中学校に上がる時に引っ越すようにしたい」

つまり、中途半端な時期に転校させるのは、
下の子供一人でたくさんだ、と解釈できます。


これを聞いて私がいつも思っていたのは、

「子供が二人一緒に転校するから、
　いろいろと都合がいいんじゃないですか？
　もし、下のお子さんが独りで転校する事になると、
　転校のストレスやプレッシャーに孤独に耐えるワケで、
　その方がかわいそうなんじゃないですか？」

という事です。

兄弟姉妹が同時に同じ小学校に転校する方が、
悩みや辛さをシェアする事ができ、
慰めになると思うんですが、どうでしょう？

一人孤独に転校すると、
全ての問題を下の子は一人で解決し、
乗り越えていかねばならないのです。


本当に迷っている方には、
いつもこのようにお話ししてきました。

そしてほとんどの母親は、
私の意見に納得されます。


私は男３人兄弟の次男なのですが、
”第１子はいつも優遇されている”
と、子供ながらに感じていました。
（ヒガミ・被害妄想かもしれませんが）

だから、上記のような親の発言には
とても敏感に反応してしまいます。


読者の皆さんは、どう思われますか？

←ポチッと応援お願いしま〜す！

マイホームの購入や買換えを検討している場合、
子供の学校の事を気にして踏み切れない親は多い。

不動産業者もこの問題によくぶつかる。

学校が変わるのがイヤなら、
そもそも学区内で探せばいいのに、
と思ったりもするのだが、
各家庭の事情はいろいろあるようだ。

夫は通勤・収入など、仕事を中心に考えるものだし、
妻は家計や子供や近所付き合いなどを含め、
家族全体の幸せを総合的に考えるものだ。

見た物件を非常に気に入って、
どうしてもココに住みたい・・・、が、
子供が転校する事になるのはかわいそう、
という場合でも、簡単にあきらめない方がいい。

しばらくの期間だけ、とか、
確実に引越し期日が決まっている場合など、
教育委員会に相談すれば、
転校せずに今の学校に通い続けられるケースが多い。
逆に、引越し前でも、引越し先の学区に転校する事もできる。

これらについては、その時期次第で
柔軟に考え、相談して対応してもらうといいでしょう。

ただし、通学に関しては自己責任となるので、
親が交代で送迎するなどの負担は発生します。

高校の学区についても、
越境通学が可能だったり（＝転校しなくていい）、
逆に転入学試験で編入可能（＝引越し先付近に転校）
な場合が多いです。

各自治体（市や都道府県の教育委員会）に
ぜひ相談する事をおススメします。

＊教育委員会の連絡先は、
　市役所に問い合わせるとすぐに教えてくれます。
　通っている学校の先生に尋ねてもいいでしょう。

また、学童保育・延長保育などについても
教育委員会に訊けば、説明してくれます。

←ポチッと応援お願いしま〜す！

まだ若い夫婦だと気付かない、というか、
気にしない事に、仏壇の件がある。

いずれは実家に戻って親と同居、
というなら問題ないが、
さもなくば、いずれ仏壇を置く事になる。
（もちろん、キリスト教やイスラム教徒は不要ですが）

経験上、家を買う人の年齢層は３０歳前後が最も多い。
その年齢だと、夫婦のどちらかが亡くなるまでには
数十年かかるだろうから、気にする必要もない。

そこで、それまでの数十年間は”床の間”としておき、
仏壇を置く時期になった時に”仏間”として使うのが
最も賢い方法かもしれない。

床の間には
掛け軸を掛けたり、壺を置いたりするだけでなく、
正月には鏡餅を置くとか、
普段からテレビを置く事もあろうし、
権利書などを保管する金庫を置くなど、
いろんな使い方ができる。

３０代というと、子供ができたり、大きくなったりで、
大きな家を建ててもドンドン手狭になっていく。

だから、数十年後のために
わざわざ仏間を作って空けておく必要はないが、
だからといって、和室の壁全面を押入れにするのも
あまり感心しない。

見た目も格好良くないし、いざ、仏壇を置く際、
押入れを改造する事になり、厄介だ。

仕方なく、部屋の隅に仏壇を置いている家庭もあるが
何となく、先祖に申し訳ないような気がする。

また、最初から仏間を作っておく場合、
いろいろ考え方はあるだろうが、
押入れ・仏間・床の間のバランスを取る必要がある。

注意すべき事は、仏壇の巾や高さなど。

新たに仏壇を買う場合は、仏間に入る巾を買えば良いが、
元々ある仏壇を設置する場合、
巾を計って、建築業者と相談しておくべきだ。

また、防火の観点から、ロウソクではなく、
電球の灯りを使う仏壇がほとんどなので、
仏間の内側にコンセントを忘れないようにしてください。
（建築業者は分かっているでしょうが）

←ポチッと応援お願いしま〜す！